Hyra ut rum: så mycket får du faktiskt behålla

Hur mycket får jag hyra ut ett rum för utan skatt?

Enligt Skatteverket får du vid vanlig uthyrning av privatbostad normalt göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år. Ytterligare avdrag beror på bostadstypen. Ett eventuellt överskott beskattas med 30 procent som kapitalinkomst. Avdraget minskar beskattningen; staten skickar ingen inflyttningspresent.

Äger ni bostaden tillsammans delar ni på schablonavdraget efter ägarandel. Två ägare får alltså inte automatiskt 80 000 kronor. Har du bara ägt bostaden en del av året begränsas avdraget, och andra intäkter från samma bostad kan dela på utrymmet.

Villa eller bostadsrätt – samma hyra, olika skatt

Anta att du hyr ut för 5 000 kronor i månaden hela året, totalt 60 000 kronor. Exemplen förutsätter att bostaden innehas hela året och att inga andra intäkter påverkar schablonavdraget. Beloppet är ett räkneexempel, inte ett besked om tillåten hyra.

För en villa som är privatbostad får du utöver schablonavdraget dra av 20 procent av hyresintäkten. Då blir beräkningen 60 000 − 40 000 − 12 000 = 8 000 kronor i överskott. Skatten blir 2 400 kronor och hyresintäkten efter skatt 57 600 kronor.

I bostadsrätt får du i stället dra av avgiften som hör till det uthyrda rummet och uthyrningstiden, med kapitaltillskott borträknat. Är bostaden 100 kvadratmeter och rummet 20 kvadratmeter blir andelen 20 procent. Gemensamt kök och badrum får inte räknas in i den uthyrda ytan vid skatteberäkningen.

I sista raden blir det beräknade avdragsutrymmet 61 600 kronor. Avdragen begränsas till intäkten: resultatet blir noll i skattepliktigt överskott, inget avdragsgillt underskott. I hyresrätt används motsvarande princip med den egna hyran för den uthyrda delen och perioden.

Skattefritt betalar inga elräkningar

En högre föreningsavgift kan alltså minska din skatt på hyresintäkter. Men avgiften ska fortfarande betalas. Lägre skatt gör knappast en dyr bostad billig av sig själv.

Gör därför också en vardagskalkyl. Anta att uthyrningen i villaexemplet medför 800 kronor i extra månadsutgifter och avsättning för slitage. Då återstår 57 600 − 9 600 = 48 000 kronor om året, eller 4 000 kronor i månaden. Det är ett illustrativt antagande; använd dina egna kostnader.

Det lönsammaste rummet är det som ger både pengar och husfrid.

Verkliga utgifter för exempelvis möbler, reparationer och extra försäkring får normalt inte dras av separat i denna skatteberäkning. Ett fast eltillägg räknas dessutom som hyresintäkt. Ersättning för faktiskt uppmätt förbrukning behandlas annorlunda enligt Skatteverket. Att kalla betalningen ”elkassa” förändrar ingenting.

Vad är skälig hyra för en inneboende?

Skatteavdrag och skälig hyra besvarar olika frågor. Börja därför med vilken bostad du har och vilka regler avtalet omfattas av, innan du sätter pris efter önskat netto.

I hyresrätt ska rumshyran motsvara en proportionerlig del av din egen hyra med hänsyn till omfattningen av upplåtelsen. Hyresgästföreningen anger högst 15 procents möbeltillägg vid fullt möblerad uthyrning. Tillägg för andra nyttigheter ska motsvara faktiska kostnader. Här behöver även tillgången till gemensamma utrymmen beaktas, till skillnad från skatteavdragets ytberäkning.

För privatägd villa och bostadsrätt är avtalsdatumet viktigt. Privatuthyrningslagen som gäller för nya avtal från den 1 juli 2026 innebär att hyresnämnden kan sänka en hyra som är väsentligt högre än jämförbara privatuthyrningar. Sveriges Domstolar förklarar att äldre avtal fortsätter omfattas av tidigare regler. Använd därför rätt regelverk när du bedömer hyran.

Skriv avtalet innan ni börjar dela kylskåp

Hyresgästföreningen rekommenderar skriftligt kontrakt även om muntliga avtal också gäller. Specificera rummet, gemensamma utrymmen, hyran, vad som ingår, betalningsdag och uppsägningsvillkor. Komplettera gärna med praktiska överenskommelser om städning, gäster och sena kvällar. Diskmaskinen är en oväntat effektiv konfliktgenerator.

En deposition kan ge säkerhet för berättigade krav. Hyresgästföreningen rekommenderar omkring en till två månadshyror, vilket vid exempelhyra blir 5 000–10 000 kronor. Skriv vad säkerheten omfattar och hur återbetalningen ska ske. Fotografera rummet och upprätta inventarielista tillsammans; skilj på normalt slitage och ersättningsgilla skador.

Hur lång uppsägningstid gäller för inneboende?

I hyresrätt är uthyrarens uppsägningstid för tillsvidareavtal normalt minst tre kalendermånader. För privatägd bostad enligt den nya privatuthyrningslagen är utgångspunkten tre månader till månadsskifte för båda parter. Äldre avtal och tidsbestämda upplåtelser kan följa andra regler. Kontrollera därför avtalsformen innan du lovar någon att kunna flytta med en månads varsel.

Kontrollera försäkringen före inflyttning

En inneboende behöver normalt egen hemförsäkring, enligt Konsumenternas Försäkringsbyrå. Din försäkring omfattar vanligen inte personen. Fråga också ditt eget bolag hur uthyrningen påverkar skyddet och vad som gäller vid skador som hyresgästen orsakar.

För inneboende i hyresrätt behövs normalt inget tillstånd om du själv faktiskt bor kvar och använder bostaden. Självständigt brukande kan däremot innebära andrahandsuthyrning. Kontrollera upplåtelseformen även i bostadsrätt. Avsluta sedan kalkylen med den personliga frågan: är nettot tillräckligt för att du ska vilja dela ditt hem? Bostadsekonomi räknas i kronor. Trivsel kräver en egen bedömning.

Kort sagt

Att hyra ut rum kan ge ett betydande tillskott: vid 60 000 kronor i årshyra blir skatten i villaexemplet 2 400 kronor, medan bostadsrättens avgiftsavdrag kan ge noll skatt. Därefter ska uthyrningens faktiska kostnader räknas bort. Kontrollera skälig hyra separat och ordna skriftligt avtal, tydliga depositionsvillkor, rätt uppsägningstid och försäkringsskydd före inflyttning.

Källor

• Skatteverket – Hyra ut privatbostad: schablonavdrag, bostadsspecifika avdrag, kapitaltillskott, kostnadsersättningar och beskattning av överskott.
• Hyresgästföreningen – Vad gäller vid uthyrning till inneboende?: tillstånd, hyra, möbeltillägg, kontrakt och deposition; Hyra rum i lägenhet som inneboende: proportionerlig hyra och uppsägningsvillkor.
• Sveriges Domstolar – Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026: hyresprövning enligt den nya privatuthyrningslagen och övergångsregler för äldre avtal.
• Sveriges riksdag – Privatuthyrningslag (2026:772): tillämpningsområde, hyressättning och uppsägning.
• Konsumenternas Försäkringsbyrå – Hemförsäkringar: inneboendes behov av egen hemförsäkring.
• E55 Bostad – Hyr ut ett rum – så mycket kan du få behålla utan skatt