Medan villapriserna rusat i stora delar av Sverige köpte familjen Gepertz ett 300 kvadratmeter stort drömhus i Kramfors för 950 000 kronor. Vad kostar egentligen ett billigt hus?
Ett hus på över 300 kvadratmeter för 950 000 kronor. En stuga för 5 000. För den som har vant sig vid svenska bostadspriser låter det som om någon glömt en nolla i annonsen.
Men familjen Gepertz köp i Kramfors väcker en bättre fråga än om huset var billigt: Vad får du egentligen för pengarna när köpet ska fungera genom vintrar, renoveringar och en vanlig tisdag?
Ellinor och Filip Gepertz lämnade Karlstad för Kramfors. Enligt Dagens Nyheters reportage bytte familjen en villa på 98 kvadratmeter mot ett trevåningshus från 1914 på över 300 kvadratmeter. Priset var 950 000 kronor. Dessutom köpte de en stuga i kommunen för 5 000 kronor.
Ellinor hade letat efter ett äldre hus med bevarad karaktär och hittade vägen dit genom att utforska sin gamla hemorts gator på Google Street View. När paret hörde av sig till husägaren hade han bestämt sig för att sälja dagen före. Det är en bra berättelse. Men den användbara lärdomen för andra husköpare är mindre romantisk: familjen köpte ett hem som passar deras liv, samtidigt som de tog på sig arbetet och kostnaderna som följer med ett stort, gammalt hus.
Enligt Hemnets kommunjämförelse, som redovisas av Dagens Nyheter, steg det genomsnittliga villapriset i Sverige med 44 procent under den undersökta tioårsperioden från 2016. Utslaget över perioden motsvarade den genomsnittliga värdeökningen ungefär 10 000 kronor i månaden. Det är ett sätt att beskriva en historisk förändring, förstås; bostaden skickar ingen lönespecifikation.
Skillnaderna mellan kommunerna är stora. På Lidingö ökade det genomsnittliga villapriset med omkring 6,3 miljoner kronor, eller 52 procent, till 18,4 miljoner. Det motsvarar drygt 52 000 kronor per månad utslaget över tio år. Danderyd ökade med 5,7 miljoner till 18,1 miljoner kronor. I Vellinge var uppgången 4 miljoner till 9,1 miljoner, medan Båstad och Stockholm ökade med 3,4 miljoner vardera, till 6,4 respektive 11,3 miljoner kronor.
Räknar du i procent ser topplistan annorlunda ut. Munkfors steg mest, med 149 procent, men hade trots det ett genomsnittspris på 860 000 kronor. Båstad steg med 113 procent, Askersund med 111, Malung-Sälen med 103 och Borgholm med 101 procent. Hemnets analytiker Erik Holmberg pekar på stark efterfrågan i redan dyra områden som en förklaring till de stora ökningarna i kronor. Procent och kronor svarar alltså på olika frågor. Ingen av dem berättar vad just ditt hus kommer att säljas för.
Kramfors var den enda av landets 290 kommuner med fallande villapriser i Hemnets jämförelse: minus 12 procent sedan 2016. Det redovisade genomsnittspriset var cirka 820 000 kronor. Siffrorna beskriver den mätperioden och ska inte läsas som en dagsaktuell värdering av varje fastighet i kommunen.
En kommun är heller ingen enhetlig bostadsmarknad. Mäklaren Oscar Westman på Fastighetsbyrån Höga Kusten beskriver i Dagens Nyheter hur hus strax utanför tätorten kan kosta några hundratusen kronor, samtidigt som fastigheter närmare kusten kan gå för flera miljoner. Skick, läge och köparnas behov gör större skillnad än kommunnamnet i en rubrik. Om du hoppas sälja vidare bör du därför granska jämförbara försäljningar i närområdet och fundera på vilka som faktiskt skulle vilja köpa huset av dig senare.
Billigt att köpa är inte samma sak som billigt att äga.
Börja med den mindre fotogeniska delen av bostadsinvesteringen: en budget. Ett räkneexempel visar varför. Om ett hus kostar 950 000 kronor och du räknar med 300 000 kronor för planerade åtgärder samt en buffert på 100 000 kronor, behöver du kunna bära 1 350 000 kronor redan före övriga köp- och boendekostnader. Beloppen för åtgärder och buffert är antaganden i exemplet, inga uppgifter om familjen Gepertz hus.
Lägg sedan till uppvärmning, el, försäkring, vatten, löpande underhåll och eventuella lånekostnader. Enligt Lantmäteriet betalar en privatperson vid fastighetsköp normalt 1,5 procent i stämpelskatt för lagfarten, beräknat på det högre av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, samt 825 kronor i expeditionsavgift. Behöver du ta ut nya pantbrev tillkommer 2 procent på inteckningsbeloppet och 375 kronor per inteckning.
Undersök huset ordentligt före köpet. Konsumentverket framhåller att köparens undersökningsplikt finns kvar även om en besiktning redan har gjorts. Be om uppgifter om tidigare arbeten och drift, låt relevanta yrkespersoner bedöma sådant du själv inte kan avgöra och prioritera sådant som kan skada huset om det skjuts upp. Ett äldre hus kan vara fantastiskt. Tak och fukt bryr sig dessvärre föga om originaldetaljer.
Familjen Gepertz hyr ut en källarlägenhet via Airbnb. Filip hoppas att intäkterna med tiden ska betala för huset. Det är en möjlighet att räkna på, men kalkylen behöver tåla tomma veckor, städning, slitage och de kostnader gästerna för med sig.
För uthyrning som beskattas enligt reglerna för privatbostad anger Skatteverket ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor per bostad och år. För småhus får du dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten; ett överskott beskattas med 30 procent. Vid exempelvis 60 000 kronor i hyresintäkter under ett helt år blir det beräknade överskottet 8 000 kronor och skatten 2 400 kronor, förutsatt att hela schablonavdraget kan användas och att inga andra intäkter från bostaden påverkar beräkningen. Faktiska kostnader för uthyrningen måste fortfarande betalas. Korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet kan också medföra momsregler. Kontrollera vad som gäller för just din upplåtelse innan du bygger familjebudgeten på full beläggning.
Ställ två kalkyler bredvid varandra. Den första gäller pengar: inköp, renovering, drift, finansiering, möjlig uthyrning och ett rimligt scenario för en framtida försäljning. Räkna gärna på vad som händer om både renoveringen och tiden till försäljning blir längre än tänkt. Den andra gäller vardagen: arbete, skola, service, resor, vänner och hur mycket av din fritid du vill lägga på huset.
Finansinspektionen beskriver bostadsval som en avvägning mellan hushållets ekonomi och nyttan av bland annat storlek, skick, läge och närhet till service. Det är särskilt klokt att minnas när en billig fastighet lockar med stora ytor. För familjen Gepertz är närheten till vardagens målpunkter i Kramfors en del av poängen, liksom livet i trakten kring Höga Kusten. Den nyttan syns inte i en prisgraf. Den är ändå verklig – för den som faktiskt vill bo där.
Frågan är alltså inte om du kan hitta ett hus under miljonen. Frågan är om du fortfarande vill äga det när överraskningarna har kommit, gästerna har åkt hem och det är dags att betala för uppvärmningen igen.
Ett lågt inköpspris kan ge utrymme för ett bättre vardagsliv, men gör inte automatiskt huset till en god bostadsinvestering. Räkna på renovering, drift, uthyrning och möjligheten att sälja vidare, och välj ett läge där du faktiskt vill leva. Hemnets prisutveckling sedan 2016 visar hur olika utfallet kan bli mellan svenska kommuner.
SEB:s mätning visar att fler hushåll överväger bundna bolån när räntesignalerna skärps. Samtidigt tror vartannat hushåll på stigande bostadspriser – en ovanligt optimistisk kombination.
Villapriserna skiljer sig enormt mellan Stockholms lyxadresser och småorterna i norr. Hur påverkar det din ekonomi, ditt sparande – och din framtida villadröm?
Ska du binda bolåneräntan eller låta räntan vara rörlig? Vi synar alternativen, slaktar myter och ger dig aktuell och vass analys inför ditt livs tråkigaste men kanske viktigaste beslut.
Tunnelbanans nota väntas landa nära 100 miljarder kronor. Internationellt är priset inte extremt – men jämförelser med Madrid och Milano väcker frågor om hur Sverige bygger och budgeterar.
Mer från Midcent
Nyhetsbrev
Veckans bästa guider — samlat och utan brus, för dig som vill ligga steget före.
