Att köpa mammas bostad kan frigöra pengar utan att hon behöver flytta. Men bostadsrättsföreningens regler, skatten och hennes rätt att bo kvar måste redas ut först.
Du köper bostaden. Mamma får pengar och slipper flytta. På köksbordet ser det ut som en ovanligt lyckad familjeaffär. Men innan ni skickar köpeskillingen behöver ni reda ut vem som får bo där, vilka tillstånd som krävs och hur skatten slår.
Att köpa en förälders bostad kan vara en bra lösning. Den avgörande frågan är hur ni gör förälderns fortsatta boende lika genomtänkt som själva köpet. Familjekärlek är utmärkt. Som avtalsvillkor är den svårtolkad.
Ja, upplägget är möjligt. Börja med bostadens juridiska form. Enligt Boverket innebär en bostadsrätt att föreningen äger fastigheten och medlemmen har en nyttjanderätt till lägenheten. Vid äganderätt, exempelvis en villa eller ägarlägenhet, äger du själva fastigheten direkt.
Skillnaden får praktiska följder. Köper du en bostadsrätt måste du bli medlem i föreningen. Medlemskapet och tillståndet att låta föräldern bo där självständigt är två skilda frågor. Läs stadgarna och beskriv hela upplägget för styrelsen: du ska köpa, men själv bo någon annanstans.
Föreningens möjlighet att neka medlemskap begränsas av bostadsrättslagen och stadgarna. Samtidigt säger lagen att en överlåtelse normalt är ogiltig om köparen vägras medlemskap. Utgå därför aldrig från att mammans gamla medlemskap löser din ansökan.
När föräldern använder bostadsrätten självständigt medan du bor någon annanstans handlar det om andrahandsupplåtelse. Sveriges Domstolar betonar att det saknar betydelse om du tar ut hyra. Att kalla upplägget familjehjälp ändrar alltså ingenting juridiskt.
Du behöver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Uthyrning till en närstående kan vara ett skäl för tillstånd, men föreningen kan ha befogade invändningar. Hyresnämndens tillstånd ska dessutom begränsas i tiden enligt bostadsrättslagen. Ett sådant beslut ger därför ingen livslång boendegaranti.
Ordna skriftliga besked och låt en jurist samordna köpevillkoren med förälderns boendeavtal. Otillåten andrahandsupplåtelse kan ytterst innebära att bostadsrätten förverkas. För en direktägd villa eller ägarlägenhet finns inget motsvarande krav på bostadsrättsföreningens godkännande.
Familjepriset kan få skattekonsekvenser. För en bostadsrätt som överlåts under marknadsvärdet och där gåvoavsikt finns delar Skatteverket upp överlåtelsen i försäljning och gåva. Hur stor del som räknas som försäljning beror på hur mycket köparen betalar i förhållande till marknadsvärdet.
I Skatteverkets exempel är bostadsrätten värd 1 000 000 kronor och säljs till ett barn för 700 000 kronor. Då räknas 70 procent som försäljning och 30 procent som gåva. Har föräldern köpt bostaden för 600 000 kronor, utan förbättringsutgifter, får 420 000 kronor dras av vid försäljningen. Vinsten blir 280 000 kronor.
Resterande 180 000 kronor av förälderns inköpspris följer gåvodelen till barnet. Därför behöver du spara förälderns gamla handlingar. Ett generöst pris suddar inte automatiskt bort den skattemässiga historien.
För fastigheter används andra principer. Enligt Skatteverket räknas överlåtelsen vid gåvoavsikt normalt som gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde. Når ersättningen upp till taxeringsvärdet räknas den som försäljning. Bostadsrättens procentuppdelning kan alltså inte flyttas över till villan.
Dessutom finns en separat gräns för stämpelskatt. Lantmäteriet anger att en fastighetsgåva blir stämpelskattepliktig om ersättningen, inklusive exempelvis övertagna lån, når 85 procent av föregående års taxeringsvärde. Samma överlåtelse kan därmed behandlas som gåva vid inkomstbeskattningen och ändå utlösa stämpelskatt.
Förälderns trygghet behöver vara lika genomarbetad som din finansiering.
Tar du betalt behöver ni räkna på skatt vid uthyrning. Förälderns användning kan göra att bostaden fortfarande räknas som privatbostad, eftersom Skatteverkets regler även omfattar närståendes boende. För bostadsrätt krävs också att föreningen skattemässigt är äkta.
Vid uthyrning av privatbostad beskattas överskottet med 30 procent. Schablonavdraget är högst 40 000 kronor per bostad och år och delas mellan delägare. För bostadsrätt får du dessutom dra av avgiften som avser den uthyrda tiden och delen, med undantag för kapitaltillskott, samt föreningens avgift för andrahandsuthyrning.
Anta att du ensam äger bostadsrätten hela året och hyr ut hela året för 8 000 kronor i månaden. Årsintäkten blir 96 000 kronor. Med avdragsgill föreningsavgift på 48 000 kronor och schablonavdrag på 40 000 kronor återstår 8 000 kronor. Skatten blir 2 400 kronor. Exemplet visar skatten, inte vilken hyra ni bör avtala om.
Skriv ett separat avtal om förälderns boende. Ange eventuell hyra, kostnadsfördelning, avtalstid och villkor för uppsägning. Ett vanligt hyresavtal innebär ingen självklar rätt att bo kvar livet ut. För avtal som omfattas av privatuthyrningslagen kan ett tillsvidareavtal som utgångspunkt sägas upp med tre månaders uppsägningstid.
För en fastighet kan en avtalad nyttjanderätt vara relevant. Lantmäteriet beskriver hur rätten att använda exempelvis en bostad kan skrivas in i fastighetsregistret. Låt en jurist bedöma utformningen och skyddet vid försäljning, dödsfall eller ekonomiska problem. För en bostadsrätt måste boendeavtalet dessutom fungera tillsammans med föreningens tillstånd.
Räkna på alternativet också. Om syftet enbart är att frigöra pengar åt föräldern, jämför köpet med andra möjliga lösningar tillsammans med bank och jurist. Bostadsaffären ska helst lösa ett problem utan att skapa en familjerättslig följetong.
Du kan köpa en förälders bostad och låta föräldern bo kvar, men bostadsform, avtal och finansiering måste fungera tillsammans. För bostadsrätt krävs medlemskap och samtycke eller tillstånd till självständigt andrahandsboende, även utan hyra. Underpris bedöms olika för bostadsrätt och fastighet, och hyresbetalningar kan ge skattepliktigt överskott. Dokumentera värdet och låt en jurist säkra förälderns boenderätt innan affären genomförs.
Du swishar pappa 80 000 kronor till taket; ett år senare kallas pengarna plötsligt gåva. Ett tydligt skuldebrev kan hindra familjemiddagen från att sluta i bouppteckningsbråk.
Bouppteckning, deklaration och adressändring har tydliga tidsfrister när någon går bort. Här är vad dödsbodelägarna behöver göra – och varför ett missat brev kan ställa till det.
Svenska hushåll har nästan 3 000 miljarder kronor på bankkonton, men många får knappt ränta. Så kan ett enkelt kontobyte ge tusenlappar – och vad du bör kontrollera först.
Ett erbjudande om eltandborstar kan bli dyrt när abonnemangsvillkoren visar sig vara något annat än väntat. Här är reglerna, fallgroparna och stegen du bör ta.
Nyhetsbrev
Veckans bästa guider — samlat och utan brus, för dig som vill ligga steget före.
